새 아파트를 입주하기 위한 권리로 분양권 또는 입주권이 있습니다. 분양 아파트를 청약해서 취득한 권리는 분양권이고, 아파트 재건축으로 인해서 얻은 권리는 입주권입니다. 분양권의 경우 입주 시에 취등록세를 납부하면 되기 때문에 비교적 심플하지만, 입주권은 언제 취득하는지에 따라서 세금관계가 다릅니다. 오늘은 입주권 취득에 따른 세금 관계를 알아보겠습니다.
## 입주권과 분양권의 차이점에 대해서 궁금한 분은 이전에 작성한 글을 참조하세요.
1. 재건축 조합원 입주권
조합원 입주권은 도시정비법에 의거하여 재건축 사업으로 취득한 입주한 조합원 지위로 확보한 권리입니다.
아파트의 재건축을 위해서 건물은 없어지지만 새로이 건물이 지어질 때 새 건물에 입주할 수 있는 권리입니다. 원리 건물 소유주가 조합에 가입하여 재건축이 진행될 경우 얻게 되는 권리인데, 입주권 역시 장래의 새 아파트를 소유하는 권한이므로 매매가 가능합니다.
재건축 공사가 시작 전인 건물이 있는 상태에서도 가능하고, 공사의 시작으로 건물이 없이 토지만 있는 상태에서도 매매가 가능합니다. 각각의 시점에 따라서 세금 관계는 달라집니다.
오늘은 입주권을 신규로 취득할 때의 세금관계에 대해서 상세하게 알아보겠습니다.
2. 재건축 진행 상황 변화별 세금
(1) 건물이 있는 상태에서 입주권
아직 송사가 시작되기 전의 입주권은 토지+건물의 부동산을 매매하는 것이므로 일반적인 건축물 거래의 세율을 적용받습니다. 건물의 조건에 따라서 적용을 받는데 매매대금의 1~3% 세율을 적용을 받습니다.
(2) 토지만 있는 상태에서 입주권
토지만 있는 상태애 서는 이미 공사가 시작되어 건물은 멸실된 상태입니다. 이 경우는 토지를 매매하는 것이기 때문에 토지 거래에 대한 세율을 적용받게 됩니다. 이 경우의 세율은 4%입니다.
(3) 재건축 완료 후
입주권을 취득할 때 세금 부담을 했지만 건물이 완공 후에 다시 세금이 있습니다. 이제 건물이 완성이 되었으니 2.8% 원시취득세율을 부담해야 합니다.
3. 재건축 입주권 세금 감면 조건
2020년 1월 1일 이후 사업시행인가 받은 재건축 아파트만 적용을 받습니다. 재개발 조합원이 1 가구 1주 택일 경우 면적에 따라서 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 취득세 감면은 아래 표와 같습니다.
(1) 재건축 입주권 세금 감면 조건
- 2020년 1월 1일 이후에 사업시행인가
- 1 가구 1 주택
- 재개발 원조합원
(2) 감면 취득세
| 전용면적 | 취득세 감면 |
| 60m^3 이하 | 75% |
| 60m^3 초과 | 50% |
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