최근에 다시 전세사기가 유행하고 있습니다. 빌라뿐를 포함하여 아파트도 전세가율이 높아지고 있어서 염려됩니다. 전세보증금을 보호하기 위해서 전세보증금반환 보험이 필수품이 되었습니다. 만약 전세보증금이나 월세 보증금이 소액이라면 전세보증보험 이외에 다른 대안이 있습니다. 보호를 받을 수 있는 다른 대안은 소액임대차보호를 위한 최우선변제권 제도입니다. 오늘은 상세하게 알아봅시다.
소액임차인 최우선 변제권
최우선 변제권은 소액임차인을 보호하기 위한 제도입니다. 예전부터 있었던 제도이며 전세를 이용하는 분은 상대적으로 사회적인 약자인 경우가 많습니다. 임대인(집주인)으로 부터 재산인 전세금(임대보증금)을 보호하기 위해 만든 제도이고, 법으로 보장이 되어 있습니다.
해당하면 집이 경매에 넘어갔을 경우 근저당의 순위와 상관없이 최우선적으로 보호를 받을 수 있도록 하고 있습니다. 이렇게 받을 수 있는 권리를 '최우선 변제권'이라하고 법으로 보장이 되어 있습니다.
최우선 변제권 대상
모든 임대차 계약에 대해서 보호되는 것이 아니고 일정한 기준이 있습니다. 보호를 받을 수 있는 기준부터 알아봅시다.
(1) 소액 임차인 기준
최우선 변제권의 대상은 전세금(임대보증금)을 기준으로 하고 있으며 소액임차인의 보호를 목적으로 하고 있으므로 전세금(임대보증금)의 상한이 있습니다. 지역 물가를 고려하여 구분되어 있습니다. 아래 표에서 기준을 확인해 주세요.
매년 한도는 증액이 되므로 해당년도에 정확한 금액은 확인이 필요힙니다.
서울의 경우 1억 6천5백만 원까지 소액 임차인으로 규정하고 '최우선 변제권'을 사용할 수 있습니다. 한도를 넘어가면 아쉽게도 보장을 받을 수 없습니다.
(2) 우선변제금액
우선변제금액은 최우선 변제권 권리를 행사했을 경우 받을 수 있는 우선변제금액입니다. 보증금의 전체를 변제받는 것은 아니고 변제를 받을 수 있는 한도가 정해져 있습니다. 이 한도를 넘어가는 보증금에 대해서는 근저당 우선순위를 따져봐야 합니다. 한도는 아래와 같습니다.
서울 기준으로 보증금이 5천500만 원 이하일 경우 전세보증보험을 가입하지 않아도 최우선 변제궈을 사용함으로써 전세 보증금을 보장 받을 수 있습니다.
서울의 경우 원룸이라도 매매가 5천500만원 이하는 찾기 쉽지 않을 것입니다. 그래서 경매에 넘어가서 낙찰이 되면 모든 순위에 우선해서 최우선적으로 변제받게 됩니다.
(3) 전입신고, 점유, 확정일자
그리고 보호를 받기위해서는 실제 전입해야 하고 실거주 해야 하면 전입시에 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 되어 있지만 실거주 하고 있지 않다면 보호를 받을 수 없습니다. 임대차계약을 했다면 꼭, 전입신고, 확정일자, 실거주 합시다.
(4) '최우선 변제권' 활용방안
전액 전세일 경우는 활용이 제한적일 것 같고, 반전세일 경우 전세금(임대보증금)을 우선변제금액으로 낮추고 월세를 계약하는 방법이 합리적입니다. 그러면 굳이 전세보증보험을 가입하지 않아도 전세 보증금액을 보호할 수 있습니다.
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