깡동전세 예방방법(안전전세앱)

 

요즘 전세사기가 유행입니다. 안타까운 일입니다. 정부도 여러가지 대책중의 하나로 전세사기를 예방할 수 있는 안전전세앱을 출시하였습니다. 안전전세앱을 이용하면 보다 많은 정보를 얻을 수 있습니다. 바로 설치하고 활용을 원하는 사람은 아래의 이미지를 참조바랍니다.

 

깡통전세예방방법

 

1. 안전전세앱

국토교통부, HUG, 한국부동산원이 손잡고 만든 전세사기 예방 플랫폼 안심전세 App 입니다. 전세계약 전 필수로 확인해야 하는 정보를 한번에 제공해 드립니다. 아래와 같은 서비스가 가능합니다.

 

• 매매시세부터 전세가율까지 주택시세 통합 제공
• 확인이 어려웠던 연립?다세대?50세대 미만 APT 평형별 매매시세 제공
• 지역 평균 전세가율, 경매낙찰가율, 전세보증 사고 현황 공개
• 시세정보를 토대로 적정 전세보증금 수준 진단
• 진단해 본 주택의 HUG 전세보증 가입 가능 여부 확인 ·수도권 시범 오픈 후 '23년 하반기 광역시까지 확대 집주인의 숨겨진 정보를 투명하게 공개
• (집주인이 개인정보 제공 동의 시) 전세보증 사고 이력, 전세보증 금지 여부, HUG 집중관리 대상 악성임대인 해당 여부 조회 가능
• 등록임대주택 여부 및 임대보증 가입 정보 제공 전세계약 후에도 등기변동 사항 알림
• 선순위채권, 근저당 등 주택에 설정된 부동산 등기부상 권리관계 열람 가능
• 등기부등본 열람 시 2년 6개월간 등기변동사항 무료 알림 ·부동산 등기부등본(1,000원), 건축물관리대장(무료) 안심전세 App 부가기능
• 전세사기 예방을 위한 셀프 체크리스트 제공
• 무료 1:1 법률상담
• 공인중개사 정보 조회
• 보증료 계산기 등 전세보증 가입 연계

 

2. 깡통 전세

깡통주택 어떤 느낌이 드십니까? 속이 텅빈 주택을 일켰는 말입니다. 깡통 주택은 담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 집 매매가의 70% 이상인  주택을  깡통주택이라고 합니다.  70%이면 안정적인 느낌이 들지만 부동산 하락기가 되면 집매매가 20%는 쉽게 떨어집니다. 특히 하락기가 되면 다세대, 빌라부터 먼저 가격이 떨어집니다. 이렇게 되면  대출금+보증금은 거의 90%에 육박하게 되어 굉장히 위험합니다.

 

깡통 주택 : (대출금 + 전세보증금) > (주택매매가 x 70%)

주택 가격의 상승기에는 깡통 주택이라고 하더라도 집의 시세가 지속적으로 상승하기 때문에 비교적 안정합니다. 그런나 집 값의 하락 시기가 되면  시세가 많이  낮아져서 불안 요소가 발생합니다.  그리고 집주인이 대출을 안정적으로 갚으면 위험은 낮출 수 있지만 집이 경매로 넘어가면 유찰제도가 있기 때문에 집은 현재의 시세에도 못 미치는 가격으로 매매되어 전세보증금은 특히 위험해 집니다. 
 
요즘의 전세사기를 보면 거의 100%를 넘어서는 경우가 많습니다. 아마도 집값 상승기에 전세도 상승기가 겹쳐서 불리하게 계약이 되었을 것입니다. 현재 이런 집들이 많으 고통을 받고 있습니다. 세입자가 뭔가를 잘못해서 생기는 문제가 아니고 누구나 당할 수 있는 문제로 주의가 필요합니다.

더욱이 집주인과 공인 중개사와 사전에 모의했다면 더욱 악조건이 됩니다. 세입자의 경우 믿는 사람은 중개인인데 중개인이 중간자적인 입장이 아니고 집주인 입장을 든다면 문제는 더욱 심각해 집니다. 

 

깡통전세 예방방법

 

 

3. 깡통전세 예방방법

 

1. 집의 정확한 매매 시세를 파악
아파트의 시세의 경우 거래가 활발하므로 시세파악이 수월합니다.  스마트폰으로 간단하게 조회가 가능하지만 빌라나 오피스텔의 경우 거래가 많지 않기 때문에  시세파악이 쉽지는 않습니다. 특히 신축의 경우 시세 파악이 더 어려우니 주의해야 합니다. 부동산중개사무소 2~3군대를 다녀보는 것을 추천합니다. 집을 매매할 것 처럼 시세와 전세시세도 파악하는 것을 추천합니다.

 

 

2. 안전전세앱 이용

정부는 시세파악의 어려움과 집주인의 정보를 파악하기 위해서 최근에 안전전세 앱을 출시하였습니다. 안전선제앱을 이용하면 좀 더 쉽게 정보를 파악할 수 있습니다.

 

3. 등기부 등본 확인

반드시 등기부 등본의 세심하게 확인이 필요합니다. 등기부 등본은 본잉이 아니라도 발급이 가능합니다. 정확한 주소만 알고 있으면 발급이 가능하므로 은행 또는 다른 담보대출을 확인해 보는 것이 중요합니다.

 

4. 원칙 준수

집매매시세와 대출이 파악되면 대출금액과 보증금을 합친 금액이 짐시세 대비 70% 이상인지 이하인지 확인해서 가급적이면 70% 이상은 계약하지 않을 것을 추천합니다. 70% 이상이면 보증금으로 대출 일부 상환이 가능한지 집주인과 협의해 보는 것을 추천합니다. 보증금 일부로 대출을 상환하면 전체적인 비율을 낮출 수 있습니다.  그래도 전세 계약을 할 수 밖에 없다면 반드시 전세보증보험에 가입하는 것을 추천합니다.

 

5. 전세보증보험 가입

현재 가장 안전하게 전세보증금을 지킬 수 있는 방법입니다. 조금의 비용이 들긴 하지만 반드시 가입해야 합니다.

 

6. 잔금일에 전입신고 및 확정일자 신고

기본적인 대항력을 갖추기 위해서는 전세집에 실거래 입증이 필요하빈다. 잔금일에 이사와 여러가지로 바쁘겠지만 전입신고와 확정일자 신고는 반드시 해야 합니다.